ВЫГОДНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

О ньюансах покупки недвижимости за рубежом на страницах журнала "Стольник" рассказывает эксперт по недвижимости премиум и бизнес-класса, специалист по зарубежной недвижимости "Ориентир.Недвижимость" Шафиева Ольга

Зачастую покупку зарубежной недвижимости рассматривают как устойчивую инвестицию. На ПМЖ уезжают единицы, остальные расценивают это приобретение, как устойчивый доход, что и естественно, особенно в условиях постоянных скачков российской валюты. Сегодня основными направлениями в этой области являются Италия, Испания, Чехия, Дубай. Если мысли о целесообразности покупки вас посещают все чаще, то, прежде всего, стоит выяснить и определить, для чего эта покупка нужна: для постоянного проживания, для периода обучения или для сохранения капитала и будущей доходности. Стоит учесть, что в строящийся объект вложить можно значительно меньше, но в завершении процесса возведения цена вырастет и не мало.

При рассмотрении вторичного жилья будут действовать другие нюансы. Стоимость объекта определяется удаленностью от исторического центра города или моря. В России привыкли к огромным просторам, в Европе даже разница между объектами в 50 метров удаленности от берега будут учитываться при формировании стоимости. Например, если взять две идентичные небольшие квартиры с одинаковой отделкой в Испании, их цена будет варьироваться от 206 000 евро до 260 000. Все потому, что из второй будет виден кусочек моря. Торговаться в европейских странах не принято. В историческом центре цены на квартиры имеют стоимость в районе 500 000 евро.

Еще одной немаловажной деталью, которая порой ставит в ступор покупателей с «непрозрачными» доходами и является камнем преткновения - абсолютная прозрачность всех финансовых операций. Никаких наличных денег, все переводы осуществляются через банковские счета, потому что проверка происхождения ваших денег здесь производится чрезвычайно тщательно. Никаких расписок и договоров займа, которые до недавнего времени все же можно было предоставить в качестве подтверждения дохода и происхождения денег. Важнейшим фактором является то, чтобы по всем доходам были уплачены налоги в соответствии с законодательством. Поэтому поскольку российский покупатель не может предоставить справку 2-НДФЛ на все свои доходы (а это является обязательным условием для покупки недвижимости в большинстве Европейских стран), он прибегает к ипотеке. Потом ее можно закрыть досрочно, но зачастую многие продолжают платить плановые взносы, так как ставки по ипотеке там значительно ниже. Для нерезидентов страны в среднем она составляет 3,3-3,9 %, а если вы имеете гражданство, то ставки могут начинаться и от 1% Итак, вы все же решились и рассматриваете приобретение иностранной недвижимости в основном как источник заработка. Тогда для вас есть два варианта развития событий – краткосрочная и долгосрочная сдача. Первая хороша для туристических зон, где отдыхающие берут апартаменты на сутки или на пару недель. Этот вариант более выгоден, но надо учесть, что вам придется прибегнуть к услугам управляющей компании, которая возьмет от 10 % от годового дохода за свои услуги по обслуживанию объекта. В Швейцарии же эти услуги будут составлять 25-50%.

Долгосрочная аренда действует от 1 года. Соответственно, вы не сможете приехать в собственность на каникулы, потому что там будут жить арендаторы. Кстати, при наличие той же управляющей компании, можно обозначить ей заранее, что вы хотите приехать отдыхать, например, с мая по сентябрь и она освободит квартиру, все остальное же время ее будут сдавать.

Проценты дохода от сдачи в аренду купленной недвижимости, конечно, будут меньше, чем в России, но опять-таки есть привязка к стабильному евро или доллару, если говорить о Дубае. Есть ряд местных инвесторов, которые когда-то покупали квартиры в Екатеринбурге с целью сдачи в аренду, а сейчас все продают и покупают за рубежом с той же задачей. Получая доход в валюте, можно прогнозировать и планировать, чего не скажешь о рубле. Если качественно подойти к выбору объекта с экспертом, то он у вас не упадет со временем эксплуатации в цене, как это происходит у нас. В России есть фактор удешевления жилья, в Европе такого не произойдет ни через 5, ни через 10 лет, может быть даже будет возможность продать подороже.

ДУБАЙ
Очень популярное направление в качестве инвестиций. Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости здесь очень выгодна. Также актуально покупать недвижимость на начальной стадии строительства. Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду приносит в среднем 11 процентов, жилая 7-8%. К покупке надо подходить очень обдуманно и желательно обратиться к специалисту. Рынок недвижимости Дубая очень большой и в предложении есть как инвестиционновыгодные объекты, так и провальные. Желательно, чтобы специалист также продолжил вести Ваш объект после покупки. Сдавал в аренду, либо занимался его перепродажей после окончания строительства. Логично считать, что в этом случае на первой стадии Вам вряд ли предложат непривлекательный объект.

ИСПАНИЯ,ИТАЛИЯ
Спросом пользуются побережье, территории рядом с Барселоной, регион Аликанте (Таривьеха, Кампо Амор, Кабо Роиг), Марбелья. Последний является так называемой «новой Рублевкой», где можно встретить много русскоязычных людей. Здесь в основном покупают недвижимость элитного класса – виллы, дома. При этом земля, на которой стоит дом, тоже оформляется в собственность. Если говорить об Испании, то покупая недвижимость дороже 500 000 евро, вам дают золотое резидентство, благодаря которому вы получаете право проживать на территории юрисдикции Евросоюза.
За 1000 метров от моря апартаменты будут стоить 120 000-180 000 евро, за 500 метров – 220 000-250 000 евро, за 50 метров – уже 400 000 -500 000, элитные виллы – от 1 000 000, хотя если вилла находится за 1 км от береговой линии и в менее статусном, то уже появляются варианты – за 400 000-500 000 евро. Но продать такой удаленный от моря вариант будет очень сложно, и скорее всего придется немало скинуть цену. В хороших туристических местах виллы будут стоить от 1 000 000 до 3 000 000 евро (от 300-500 квадратных метров площади).
В Италии популярно Лигурийское побережье, недвижимость близ озер Комо и Гарда, в столичных городах.

ЧЕХИЯ
Здесь обычно рассматривают Прагу и Карловы Вары. Такой «неморской» вариант страны для покупки недвижимости, рассматривают по традиции. Русским близка страна со славянскими корнями и людьми, которые пока еще помнят русский язык, изучаемый в советском периоде. Чехия более понятна нам, а многим просто тяжело психологически уехать сразу куда-нибудь в Германию, например. Она для нас слишком чужда и непонятна в силу иной ментальности. В Чехию также отправляются учиться: образование там европейское, а стоит в разы дешевле, чем в любой из стран западной Европы. Стоимость небольшой однокомнатной квартиры в центре составит около 150 000 евро. Трехкомнатную можно приобрести за 300 000 евро. Что касается гражданства в Чехии, то здесь никаких эксклюзивных условий не имеется. Самая быстрая схема получения паспорта гражданина Евросоюза - это возможность поучаствовать в Кипрской инвестиционной программе (инвестиции в недвижимость). Поэтому и очень популярно направление Кипра. О чем мы скажем ниже.

ШВЕЙЦАРИЯ
Небольшие апартаменты в месте, где сейчас строится новый горнолыжный курорт, будут стоить 650 000 долларов (примерно 50 квадратов). Швейцария это дорого, но статусно.

КИПР
Итак, Кипр. Очень интересное место. Здесь при вложении 2 000 000 евро (есть информация, что с 15 мая 2019 года сумма инвестиций вырастет до 2 500 000 евро + 75 000 евро пожертвование в «Фонд содействия исследованиям и инновациям» и еще 75 000 евро пожертвование в «Корпорации земельного развития») вы имеете возможность получить паспорт Евросоюза через 6 месяцев. При такой схеме вместе с Вами гражданство получают члены Вашей семьи, включая детей инвестора от предыдущих браков. До 18 лет - все дети, после 18 лет (до 28 лет) – если они являются студентами. Из суммы инвестиций 500 000 евро или более уходит на покупку недвижимости, которая должна остатся в вашей собственности, оставшуюся часть инвестиций можно вернуть через 3 года (при вступлении в законную силу изменений будет 5 лет) с момента оформления гражданства. Кипрский паспорт – это поездки без ограничений в 171 страну мира, неограниченное право проживания, учебы, ведения бизнеса, работы во всех странах Евросоюза, а также Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Наряду с уже перечисленными преимуществами, в случае необходимости, можно по упрощенной схеме получить желаемое гражданство других стран (к примеру: Швейцарии, Австрии, Германии, Великобритании и прочих) используя кипрский паспорт как «транзит». Этот же вариант хорош, если вы просто часто путешествуете.

Примерный пакет документов для покупки зарубежной недвижимости (в том числе с ипотекой):
1. Загранпаспорт
2. Справки 2-НДФЛ за последние 1-3 года
3. Справка с места работы с указанием должности и стажа
4. Выписка НБКИ
5. Банковская выписка со счета за последний год
6. Открыть счет иностранца
7. Справка о несудимости
8. Документы о собственности (недвижимость) будут плюсом
9. Документы, справки, выписки и договоры, свидетельствующие о получении доходов (сдача в аренду имущества, купля-продажа, дивиденды и прочее)